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株式会社デュアルタップのマンショントリビア

マンションに関する雑学や豆知識などを紹介していきたいと思います。株式会社デュアルタップ

一物四価(4つの土地の価格)

土地の価格には「一物四価(いちぶつよんか)」といって「実勢価格」「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」の4つの異なる価格があります。

普段買うモノにおいては「メーカー希望価格」と「実売価格」という2つの価格があるのは理解しやすいのですが、さすがに4つの価格となると、「何の意味が???」なんて思ってしまいますよね。

まず、先程の「実勢価格」「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」の差なのですが、一般的には、実際の取引価格となる「実勢価格」を基準とすると「公示価格」は、「実勢価格」とほぼ同じぐらいか、9割程度と考えられていて、「路線価」が8割程度、「固定資産税評価額」が7割程度となっています。

まず、「公示価格」なのですが、これは国土交通省が、その年の1月1日時点のデータを基に全国の土地価格の目安として毎年3月下旬に発表しているもので、主な役割としては、一般の土地の取引に対して指標を与え、不動産鑑定の規準となっています。

この公示地価は、国土交通省のWebシステムを利用してかんたんに参照できます。

「路線価」なのですが、市街地的形態を形成する地域の路線または、不特定多数が通行する道路に面する宅地の1平方メートル当たりの評価額のことで、この路線価は毎年変わり、7月1日に全国の国税局・税務署で公表されます。

「固定資産税評価額」は、市町村が所有者に対して固定資産税を課税するために参照しているもので、先程の4つの価格の中で一番安くなっているのは、固定資産税を少しでも安くするということが配慮されています。

ちなみに固定資産税評価額は、3年に1度、評価替えが行われることになっています。

世界最高速のエレベーター

世界には高層ビルがたくさんありますが、この高層化にともない「高速エレベーター」のニーズも高まってきています。

さて、その「高速エレベーター」なのですが、世界最速エレベーターがどこにあるか知っていますか??

一般的にマンションのエレベーターの速度は分速30~60mとなっているのですが、この世界最速のエレベーターだと分速1010メートルにもなるそうです。

分速1010メートルともなると時速60キロほどになるというのですから、なかなかのスピードですよね。

ちなみに、この「高速エレベーター」があるのは、台湾にある「台北101(タイペイいちまるいち)」という高層ビルで、地上から382mの89階展望台まで、たったの39秒で到着するのだそうです。

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「あれ、382mを39秒だと分速は600メートルぐらいしかないんじゃ??」なんて疑問も持ち上がってくるでしょうけど、一気に時速60キロクラスの衝撃は人間の体には悪いですし、動き出しはゆるやかに、停止するときには減速しているということから、このような数値となっています。

しかし、凄いですよね。

そして、その「高速エレベーター」を作ったのは、今や世間を騒がせている東芝で「世界最速クラスのエレベーター」としてギネスブックにも認定されているのです。

ん~、こんなに素晴らしい技術を持っているのに、今の状況はとても残念です。

ちなみに、世界2位のスピードを誇っているのが、横浜ランドマークタワーにあるエレベーターで、こちらは分速750メートルとなっていて、このエレベーターは、三菱電機製となっています。

こう考えると、日本の企業って、世界中で活躍しているのですね。

ちなみに、現在のところ、実現可能な最高速度は分速1200メートルぐらいになるのだそうで、その理由としては、急激な気圧の変化に人間が耐えられないことと、人が不快感を受けないような動きを考えると、これが精一杯のようです。

マンション投資

マンション投資には、大きく分けて「区分所有」と「一棟所有」というものがあります。

マンション投資を始めようと思ったときには、手始めに区分から買うことにするのか、一棟投資をするのかは悩みどころといってもいいでしょう。

また、どちらがいいのかも考えていくと、なかなか決めづらいものがあります。

まず、2つの違いのなのですが、区分所有というのは、マンションやアパートの1室などの建物の限られた部分を所有することになり、一棟所有の場合は、まさに建物一棟丸ごと所有することになります。

まぁ、考えてみると初心者がいきなり一棟所有するというのは、よほどのことですし、お金の余裕もなければ、なかなか踏ん切りはつかないところなのですけどね・・・。

不動産投資、マンション投資を、世の中にある投資などと比較すると、FXや株などのように一瞬で大儲けできるというようなものではなく、どうしても長期的プランで行う投資、つまりは堅実な手法といってもいいでしょう。

少ない金額から始められるという「区分所有」は、初心者向きの投資とはいえ、手軽に始められる反面、借りてくれる人がなかなか見つからないなどのとリスクが高いとうことが言えます。

もちろん、人気エリアで、駅近の物件であれば、ニーズは高いので、すぐに埋まる確率は高くなりますが、その分、購入する物件の価格が高くなりますので、入居率を高く設定できたとしても、利回りが低くなる傾向があります。

先程と同じように考えた場合、入居率の問題であれば、一棟所有も同じじゃないかと思われるかもしれませんが、実は一棟所有の場合、すべての部屋が空室になるということのほうが難しく、トータルでリスクを分散することができます。

考え方としては、区分所有の場合は、入居率が0%か、100%のどちらかしかありませんが、一棟所有の場合は、その戸数によって、リスクを分散することができます。

例えば、5部屋あるのであれば、入居率が、0~100%の間で推移しますし、2部屋埋まっただけでも入居率は40%になります。

そうすると、収入は全くのゼロということはありませんし、利益はでないまでも少なからず収入が入ってくるという算段がたちます。

とはいえ、一棟所有する場合の初期費用は高くなってしまうのですけどね。