元利均等返済と元金均等返済

住宅ローンの支払方法ととして「元利均等返済」「元金均等返済」があります。 支払いについては、このうちのどちらかを選択することになるのですが、一般的には「元利均等返済」を利用することが多くなっています。

元利均等返済と元金均等返済の違い

まず「元利均等返済」は、毎月の支払額が一定となっていて、支払った額の内訳は「元金＋利息」となっていて、支払当初は、内訳の「利息」が多くなっており、支払い続けるうちに、その「利息」が少しづつ減っていく形になります。

毎月の支払が10万円の場合「元金＋利息」

1回目：90,000円 + 10,000円 2回目：91,000円 + 9,000円 ・ ・ 10回目：98,000円 + 2,000円

ちょっと乱暴な見本となりましたが、つまりは1回目の支払い時の「利息」が一番高く、支払っていくごとに「利息」分の支払が減っていき、その分が「元金」に充てられるというものです。

さて他方の「元金均等返済」の場合は、毎月一定額の「元金」が減っていくという方法で、毎月の支払いは、「定額の返済額 + 利息」ということになります。

ですので、毎月の支払いは、その月ごとに変わりますが、「元金」の返済額が一定ということもあり、残りの返済額を把握しやすくなります。 また、最終的の支払額は「元金均等返済」の小さくなりますので、一見「元金均等返済」のほうがお得のような気がするのですが、なにぶん支払額が毎月変動し、わかりづらくなることもあり「元利均等返済」が一般的に選ばれるのかもしれませんね。

マンションの資産価値

マンションの購入については、間取りや住みやすさなどを基準に考えるかと思いますが、ひとつ頭に入れておいて欲しいのが、資産価値というものです。

というのもマンションに限らず、どんなものにも値崩れするリスクは常にありますので、マンションを選ぶ基準の中に資産価値という項目をつけておくだけで、上手なマンション購入ができるのです。

一概に決めつけることはできませんが、マンションの場合、都市型と郊外型のマンションであれば、比較的都市型のほうが資産価値の高いものが多く、郊外型は自然環境がいいということはありますが、やはり資産価値がやや低くみられることがあります。

新築物件だから安心！はダメ

国民性なのかどうかはわかりませんが、日本人は新しいものには目がないのか、どうしても新築物件に対して人気が集まります。

まぁ、誰だって中古よりも新しいほうがいいに決まっていますが、こと新築マンションにおいては注意しなければなりません。

というのも、新築マンションの場合、購入し済んでしまえば、その瞬間から中古マンションとなりますし、下手をすると、マンションを売る場合、その資産価値が購入したときよりも7割～8割ほど下がってしまうなんてこともあります。

そりゃそうですよね。マンションは中古になると必ず資産価値は下がってしまいますから。

また、気をつけたいのは、新築だから安全・安心だという思い込みで、実のところ、設計ミスや手抜き工事がニュースとなってくるのは、ほとんどが新築のマンションです。

ですので、ブランド力や名前だけで信用してしまうことだけはないように注意しておきましょう。

「新築は信用できるし、中古は信用できない」なんていう発想も理解はできますが、裏を返すと、これまでなんの問題もなく住まわれている中古マンションと、まだ誰も済んでいない新築のマンションの実績という観点から見れば、あながち、実績のある中古マンションも悪くはないのです。

マンションの地震対策

地震の多い日本では、大地震が起こるたびに、耐震基準が強化されてきており、現在では震度6強程度の揺れに耐えうる耐震構造となっています。

そこで今回は地震対策の3つの構造について、確認してみたと思います。

地震対策には、「耐震構造」「免震構造」「制震構造」の3つがあり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

耐震構造

耐震構造とは、太く頑丈な柱・梁によって、建物自体が地震に耐えうる強度で造られているもので、揺れに対する耐久性を強化。 建築コストが比較的割安だが、揺れが大きくなると建物自体が大きく揺れるので、家具などの転倒の可能性が高まります。 強風などではほとんど揺れることがないが、地震のたびに損傷が進みやすく、現在の建築基準法ではほとんどの建物が耐震構造となっている。

免震構造

建物と基礎部分の間に免震装置を設置し、地盤と切り離すことによって建物に地震の揺れを直接伝えない構造となっていて、高層マンションや超高層マンションなどで導入されている。 分離されているだけあり、揺れが軽減されるので家具などの転倒は抑えられるが、建築コストがかかるため物件の価格は高くなり、定期的な点検も必要になることからさらなるコストがかかる。 また、軟弱地盤などでは免震装置の設置が困難なので、設置するためには条件がある。

制震構造

耐震構造の建物の壁や柱などに、伸び縮みによって揺れを吸収する制振装置、いわゆるダンパーを設置し、建物内の揺れを低減する。 強風などによる揺れを緩和することができるため、超高層マンションなどに導入される。 （一般の中高層マンションでは制震装置の効果が薄いためあまり見られない。）

構造がシンプルなので、比較的建築コストを抑えることができるが、揺れを抑えるという点においては、免震構造に劣る.

地震発生時には、その揺れを感じるの大きさとしては、

「耐震」＞「制振」＞「免震」

となっており、揺れが伝わらないように設計されている「免震」がコストが高い分、一番優れた構造と言える。。