マンション投資

マンション投資には、大きく分けて「区分所有」と「一棟所有」というものがあります。

マンション投資を始めようと思ったときには、手始めに区分から買うことにするのか、一棟投資をするのかは悩みどころといってもいいでしょう。

また、どちらがいいのかも考えていくと、なかなか決めづらいものがあります。

まず、2つの違いのなのですが、区分所有というのは、マンションやアパートの1室などの建物の限られた部分を所有することになり、一棟所有の場合は、まさに建物一棟丸ごと所有することになります。

まぁ、考えてみると初心者がいきなり一棟所有するというのは、よほどのことですし、お金の余裕もなければ、なかなか踏ん切りはつかないところなのですけどね・・・。

不動産投資、マンション投資を、世の中にある投資などと比較すると、FXや株などのように一瞬で大儲けできるというようなものではなく、どうしても長期的プランで行う投資、つまりは堅実な手法といってもいいでしょう。

少ない金額から始められるという「区分所有」は、初心者向きの投資とはいえ、手軽に始められる反面、借りてくれる人がなかなか見つからないなどのとリスクが高いとうことが言えます。

もちろん、人気エリアで、駅近の物件であれば、ニーズは高いので、すぐに埋まる確率は高くなりますが、その分、購入する物件の価格が高くなりますので、入居率を高く設定できたとしても、利回りが低くなる傾向があります。

先程と同じように考えた場合、入居率の問題であれば、一棟所有も同じじゃないかと思われるかもしれませんが、実は一棟所有の場合、すべての部屋が空室になるということのほうが難しく、トータルでリスクを分散することができます。

考え方としては、区分所有の場合は、入居率が0%か、100%のどちらかしかありませんが、一棟所有の場合は、その戸数によって、リスクを分散することができます。

例えば、5部屋あるのであれば、入居率が、0～100%の間で推移しますし、2部屋埋まっただけでも入居率は40％になります。

そうすると、収入は全くのゼロということはありませんし、利益はでないまでも少なからず収入が入ってくるという算段がたちます。

とはいえ、一棟所有する場合の初期費用は高くなってしまうのですけどね。

マンションの修繕

マンションの場合、共用部が必ず存在しており、この共用部の不具合については管理主体である管理組合の責任となっています。

そこでマンションにおいては、国土交通省が作成したガイドラインや管理会社の経験に基づいた長期修繕計画が存在しており、この長期修繕計画を行っていくためにも、修繕積立金があります。

近年、この修繕積立金の積み立て方や資金計画の重要性は高まってきていますので、マンションを購入する中で考慮しておきたいのが、どのような修繕計画があり、どのようにお金が使われているのかを知っておくことも大切で、マンションを選ぶうえでのひとつのポイントにもなります。

そもそもマンションの資産価値を維持し、かつ向上されていくためには、細やかなメンテナンスと計画修繕が重要となっており、「マンションは管理を買え」なんて言葉も存在しています。

利用している各個人もそうですが、管理会社による計画性のあるメンテナンスは、マンション自体をより長持ちさせ、資産価値を高めてくれるのです。

元利均等返済と元金均等返済

住宅ローンの支払方法ととして「元利均等返済」「元金均等返済」があります。 支払いについては、このうちのどちらかを選択することになるのですが、一般的には「元利均等返済」を利用することが多くなっています。

元利均等返済と元金均等返済の違い

まず「元利均等返済」は、毎月の支払額が一定となっていて、支払った額の内訳は「元金＋利息」となっていて、支払当初は、内訳の「利息」が多くなっており、支払い続けるうちに、その「利息」が少しづつ減っていく形になります。

毎月の支払が10万円の場合「元金＋利息」

1回目：90,000円 + 10,000円 2回目：91,000円 + 9,000円 ・ ・ 10回目：98,000円 + 2,000円

ちょっと乱暴な見本となりましたが、つまりは1回目の支払い時の「利息」が一番高く、支払っていくごとに「利息」分の支払が減っていき、その分が「元金」に充てられるというものです。

さて他方の「元金均等返済」の場合は、毎月一定額の「元金」が減っていくという方法で、毎月の支払いは、「定額の返済額 + 利息」ということになります。

ですので、毎月の支払いは、その月ごとに変わりますが、「元金」の返済額が一定ということもあり、残りの返済額を把握しやすくなります。 また、最終的の支払額は「元金均等返済」の小さくなりますので、一見「元金均等返済」のほうがお得のような気がするのですが、なにぶん支払額が毎月変動し、わかりづらくなることもあり「元利均等返済」が一般的に選ばれるのかもしれませんね。