マンションの地震対策

地震の多い日本では、大地震が起こるたびに、耐震基準が強化されてきており、現在では震度6強程度の揺れに耐えうる耐震構造となっています。

そこで今回は地震対策の3つの構造について、確認してみたと思います。

地震対策には、「耐震構造」「免震構造」「制震構造」の3つがあり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

耐震構造

耐震構造とは、太く頑丈な柱・梁によって、建物自体が地震に耐えうる強度で造られているもので、揺れに対する耐久性を強化。 建築コストが比較的割安だが、揺れが大きくなると建物自体が大きく揺れるので、家具などの転倒の可能性が高まります。 強風などではほとんど揺れることがないが、地震のたびに損傷が進みやすく、現在の建築基準法ではほとんどの建物が耐震構造となっている。

免震構造

建物と基礎部分の間に免震装置を設置し、地盤と切り離すことによって建物に地震の揺れを直接伝えない構造となっていて、高層マンションや超高層マンションなどで導入されている。 分離されているだけあり、揺れが軽減されるので家具などの転倒は抑えられるが、建築コストがかかるため物件の価格は高くなり、定期的な点検も必要になることからさらなるコストがかかる。 また、軟弱地盤などでは免震装置の設置が困難なので、設置するためには条件がある。

制震構造

耐震構造の建物の壁や柱などに、伸び縮みによって揺れを吸収する制振装置、いわゆるダンパーを設置し、建物内の揺れを低減する。 強風などによる揺れを緩和することができるため、超高層マンションなどに導入される。 （一般の中高層マンションでは制震装置の効果が薄いためあまり見られない。）

構造がシンプルなので、比較的建築コストを抑えることができるが、揺れを抑えるという点においては、免震構造に劣る.

地震発生時には、その揺れを感じるの大きさとしては、

「耐震」＞「制振」＞「免震」

となっており、揺れが伝わらないように設計されている「免震」がコストが高い分、一番優れた構造と言える。。

定期借地権付きマンション

不動産の広告などで「定期借地権付き」と書いてあることがあると思うのですが、これがなんだかわかりますか？

この「定期借地権」とは、一定期間土地を借りる権利のことで、土地部分がマンションを買った人の所有にはならず、「借りている」という状態で、1992年施行の借地借家法に基づいています。

基本的には、借地期間満了後に、契約更新ということはなく、土地が所有者に返されることになります。

ですので、定期借地権付きマンションであれば、通常であれば50年を目安に土地を借り、建物だけを所有するということになります。

定期借地権付きマンションのメリット・デメリット

同じレベルのマンションがあったとして、分譲型と定期借地権型を比べてみると、定期借地権型のほうが、2～4割程度安いことがあります。

まぁ、それはそうですよね。土地の権利を持たないわけですから・・・。

とはいえ、安いからといって安易に飛びつくのも要注意で、大きなデメリットとしては、まず期限が来たら、解体しなければなりませんし、地代や解体積立金などのランニングコストが余分にかかることがあります。

また、住宅ローンを組む場合も、分譲型と比較すると担保価値が低いので、利用できる金融機関が限られてしまったり、ローンが組めないなんてこともあります。

また、契約期間満了が近づくにつれ、住人が減っていき、修繕補修などがないがしろになってしまうなんてことも考えられます。

ですので、若いうちに定期借地権付きマンションを購入するのは、ちょっと考えものではありますが、老後を見据え、リタイアしたら田舎に引っ越すとか、子供もいないか、自分達だけが住みきれればいいというようにライフプランがしっかりしている場合であれば、とてもお得な買い物になるとは思います。

高層マンションの固定資産税

低層階、高層階に関わらず、マンションにかかる固定資産税は、床面積によって税額が課税されているのですが、販売価格が高層階と低層階では大きく違うのは不公平だとして、政府は、来年度の税制改正で高層階ほど税額が高くなるような制度の見直しを検討するのだそうです。

まぁ、これは致し方のないことなのですかね？
そもそも固定資産税は固定資産の評価額に対し、毎年1.4％の税率がかかるようになっており、マンションの場合、1棟全体の価値を評価し、税の総額を算出します。
そして、算出された総額を各部屋の床面積に応じ、税額を均等に割り当てるようになっていますから、そこには高さという要因は含まれていません。

とはいえ、低層階と高層階の取引価格には、大きな価格差があり、納税者の不公平感があったことは事実です。

中には、低層階と高層階での差別もあるというようなこともあるようですから・・・。

政府としては、まず20階建て以上の物件を対象に、高層階になるほど固定資産税の税額が高くなるよう見直すとのことで、高層階は増税、低層階には減税にし、1棟当たりの税額の総額は変わらないようにするとのことです。

これまでも、節税目的で購入する「タワマン節税」が問題となっていましたが、いよいよ本腰を入れて改革してきそうな勢いですね。