選手村マンション、19年5月発売

2020年東京五輪・パラリンピックの選手村のマンションが19年5月に発売されるようです。

このマンション、大会中は選手が宿泊し、大会後に改修し一般に分譲するようで、5600戸に1万2000人が住む新たな街が24年度に完成するのだとか。 普通のマンションと異なり、選手村は五輪レガシーの目玉とも言えるもので、マンションの価格や売れ行きが今後注目を集めそうですね・

この五輪選手村は、東京都の再開発事業の一環として三井不レジや三菱地所レジデンス、住友不動産や野村不動産、東急不動産や東京建物といった不動産大手など11社が参加していて、マンション分譲などを手がけており、晴海の約13ヘクタールにマンション23棟と商業施設1棟の計24棟を建設するのだとか。

新たな街の名称は「HARUMI　FLAG（ハルミフラッグ）」となるようで、「都市生活のフラッグシップ・モデルとなる街を目指す」との思いを込められているそうで、まずは19年春にマンションのモデルルームを公開し、5月下旬に発売。

全5632戸のうち分譲が4145戸、賃貸が1487戸となるようで、建物の完成は五輪後に改修する中層棟が22年秋、五輪後に建設するタワー棟が24年春を予定されています。 住民の入居は23年春ごろから順次始まる見通しとなっているようですよ。

とはいえ、ネックとなりそうなのが交通で、最寄り駅は都営地下鉄・大江戸線の勝どき駅となり、マンションはそこから徒歩25分前後かかるようで、都は都心と臨海部を結ぶ幹線道路「環状2号（環2）」を整備し、その上にバス高速輸送システムを走らせ、選手村の住民の交通手段にする計画を立てており、築地市場の移転延期で計画が遅れてしまっているようですが、どうやら22年度の全線開通と本格開業が今夏に決定したのだそうです。

とはいえ、本格開業後も当初の輸送力が1時間あたり1200～2000人程度なのだそうで、ひょっとするとこれはマンションの値段はそこまで高くならないかもしれませんね。 一応、臨海部と東京駅周辺を結ぶ地下鉄構想もあるようですが、実現の時期は見通せないうえ、東京の地下鉄は複雑化しているので、ちょっとむずかしいでしょうね。

おまけに、近年の自然災害の多さを考えると「海を見下ろす湾岸マンション」というウリよりも、埋立地の上に建っているマンションだから危ないかも・・・という意識のほうが強いかもしれませんね。

2017年中古物件騰落率ランキング

ダイヤモンドオンラインによれば、2016年以降竣工した中古マンションで売出価格ベースが新築時から10％以上値上がりしたもののランキングがあるようで、首都圏の中古騰落率ランキングの1位は最寄り駅の池尻大橋から徒歩2分のドレッセ目黒大橋プレヴィなのだそうです。

中古騰落率29.6％ということですから、かなり凄いことになっていますね。 まぁ、池尻大橋は、渋谷・中目黒には徒歩でも行ける距離ですし、電車、車と交通の便はいいですからね。 再開発も進んでいますから、当然の結果と言えば、当然の結果なのでしょうね。

中古マンション騰落率

新築マンションは、買った途端に新築プレミアムがなくなり、10％から20％値下がりすると言われています。 そこで、中古になった場合、価格が新築販売価格に比べてどのくらい変動するかを知る指標として、中古騰落率というものがあります。

マンション騰落率

このマンション騰落率とは、特定の期間に不動産がどれだけ値上がり、値下がりしたかを表すもので、新築時から値上がりするマンションもあれば、大幅に下落するマンションもあります。

簡単に言えば、このマンション騰落率が100%であれば、新築時との値段が変わらず現状維持し、100％を切る場合は値段が下がっているということになります。

2016年、首都圏新築マンションの平均販売価格

2016年の首都圏の新築マンションの平均販売価格はサラリーマンの年収の10.68倍だったのだそうです。

これは、調査会社の東京カンテイの発表によるもので、70平方メートル換算のマンション販売価格を、県民経済計算を基に推計した雇用者１人あたりの平均年収で割って算出したとのことで、16年の首都圏の新築マンション価格（70平方メートル換算）は、5,511万円と前年比で2％も下がったのだそうです。

その一方で、16年の首都圏の築10年中古マンションの年収倍率は7.13倍と0.44ポイント上がり、7倍台というのは23年ぶりの水準なのだとか。

しかし、首都圏においては、新築マンションの価格が上昇し、サラリーマンに手が出しにくい水準が続いているのだそうで、家計に余裕のある共働き夫婦やシニア層が利便性の良い物件を好んで購入する傾向が強まっているため、郊外の立地条件がいまいち人気がないのだそうです。

時代の流れとともに、夫婦の在り方が大きく変わってきていますし、より一層、都市集中型が加速しそうですね。