不動産売却の税金について
以前、中古物件購入に関する諸費用について書きましたが、今回は、不動産売却時における税金について書いてみたいと思います。
まずは当然のごとく仲介手数料と税金が経費としてかかってくるのですが、まずは仲介手数料については、宅建業法にもとづく仲介手数料の計算方法があるのですが、売買価格によって3つの区分に分けられ、そこから算出するという細々とした計算があり、この区分による計算が面倒なことが多いため、一般的には、以下のような簡易計算式が使われることが多いので、ここで大まかな計算をすることができます。
- 物件価格が400万円(税別)以上の場合
- 仲介手数料（税込）＝ 売買価格の3.24％ ＋ 6.48万円
ですので、3000万円（税別）の物件を売買する場合は、おおよそ103万6800円の仲介手数料がかかります。
次に税金なのですが、不動産を譲渡して出た利益に対しては、譲渡所得として所得税と住民税が課せられることになります。
この譲渡所得の計算方法は、実際の売却価格から、売却する土地や建物の取得に要した購入代金と取得にともなって発生した仲介手数料、売買契約書の印紙代、登記費用、不動産取得税、取得後に行った増改築（リフォーム）費用などを引いた金額となります。
ただし、気をつけなければならないのは、建物については、取得時の金額でなく年々資産価値が減少するとして算出する減価償却費を購入費用から差し引かなければなりません。
ここで気になるのが、契約書や領収書がなくなっており、取得費用が分からない場合なのですが、この場合、譲渡収入金額の5％相当額（譲渡収入金額×5％）を取得費とすることができます。
そして計算により出た譲渡所得から、特別控除を差し引いたものが課税譲渡所得となります。 なお、この特別控除額については以下の通り
(ｲ) 収用等により土地や建物を譲渡した場合 ・・・ 5,000万円
(ﾛ) 居住の用に供している家屋やその家屋とともにその敷地を譲渡した場合 ・・・ 3,000万円
(ﾊ) 特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合 ・・・ 2,000万円
(ﾆ) 特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合 ・・・ 1,500万円
(ﾎ) 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合・・・1,000万円
(ﾍ) 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ・・・ 800万円（ホ）以外の特別控除額は、長期譲渡所得、短期譲渡所得のいずれからも一定の順序で控除することができます。
（ホ）の特別控除額は、長期譲渡所得に限り控除できます。(注1) 長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物を、また、短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物をそれぞれ譲渡したことによる所得をいいます。
(注2) 土地、建物の譲渡所得から差し引く特別控除額の最高限度額は、年間の譲渡所得全体を通じて5,000万円です。
まぁ、これだけでも複雑で面倒くさいのですが、さらに不動産を譲渡した際の譲渡所得税・住民税は、譲渡するタイミングでのその土地・建物の所有期間によっても変わってきます。
所有期間が5年以上なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」というように分けられ、税率も大きく異なります。
また、さらにこの5年というものが曲者で、普通に考えると、不動産の購入日から譲渡した日までの期間でいいだろ！！なんて思ってしまいますが、この年数の数え方は1月1日を基準としているので、平成10年6月に購入した不動産を平成15年の6月に売却した場合、その不動産は購入してから1月1日を迎えたのが4回目、つまり4年目となりますので、所有期間は4年となり、長期譲渡所得とは認められないのです。
そしてその5年の分かれ目で税金は以下のように大きく変わってしまいます。
いや～、こんなにも違うんですねぇ～ ですので、売る時も買う時も、闇雲の行動を起こしてはいけません。 きちんとスケジュールを建てて、不動産の知識をしっかりと勉強して売買を行わなければ、損をしてしまうのです。
