定期借地権付マンション
マンション販売には様々な形態がありますが、契約期間が設定されていて、その期間が終了したら、マンションを取り壊し更地にして返還しなければならないという定期借地権付マンション、いわゆる定借マンションというものがあります。
「そんなマンション、普通買わないだろ？？」なんて思われがちですが、実はこの定借マンションにも少なからずメリットがあって、まず第一に分譲価格が安いということが挙げられます。
例えば、所有権付きマンションと比べると2割～3割ぐらいは安い価格帯となっていることが多いようですし、土地代が含まれていないということもあり、固定資産税・都市計画税が不要になるうえ、土地を取得した際にかかる不動産取得税も一切不要です。
この定借マンションは、概ね以下のような3つのタイプに分けることができます。
- 一般定期借地権
- 借地期間を50年以上に設定されていて、期間満了時に借主は建物を取り壊し、土地を返還するというもの。
- 建物譲渡特約付借地権
- 契約後30年経過した時点で土地所有者が建物を買い取ることを約束したもので、建物を買い取ることによって借地権がなくなります。
- 事業用定期借地権
- 借地期間が10年以上50年未満のもので、事業用の建物を建てて利用することが許されていて、住宅としては使えない。
とはいえ、デメリットもないわけではなく、まずはいずれ解体されるということから、住む場所がなくなってしまうということが一番に上げられます。
とはいえ、最近では、老後は田舎に引っ越すということも流行しているようですから、リタイアするまでは駅近で、職場にも近い場所で定借マンションに住んでおき、その後は田舎に行くというプランを持っていれば、これこそ最適なマンションといってもいいでしょうね。
メリットの中で土地の固定資産税を払わなくていいということを上げましたが、その代わりにかかるものとして地主への地代がかかってくることになります。
また、保証金というものが必要となり、これは一般的な賃貸契約で言うところの敷金のようなものとなっていて、土地を借りるにあたり最初に支払っておき、土地を返すタイミングで返還されることになります。
あと大きなでデメリットとしては、住宅ローンが借りづらいというものがあり、担保となるものがいずれなくなってしまうことがわかっているのですから、借りられる金融機関が限られてきますし、金額も多くな望めないでしょう。
とはいえ、人生プランがしっかりとできているのであれば、デメリットばかりのものではないということが言えるでしょう。
不動産の表示に関する公正競争規約
不動産のチラシに記載される情報やその記載方法などを定めたルールとして「不動産の表示に関する公正競争規約」というものがあります。
これは、不動産業界が自主的に定めたもので、公正取引委員会の認定を受けていて、不動産広告のルールとなっています。
現実問題として、広告というもの自体が効果的な販売促進手段ということもあり、どうしても虚偽的であったり、誇大的に表現しがちになります。
消費者としても情報を収集するための手段としては、新聞折り込みチラシや新聞内の広告、ダイレクトメ－ルや物件情報誌など、また近年ではインタ－ネットなどがあります。
特に、「第8章 不当表示の禁止」においては、不当な二重価格表示に始まり、おとり広告や不当な比較広告など合わせて75項目も挙げられていて、しっかりと消費者を守ろうとする意思が反映されています。
- 第8章 不当表示の禁止
- 第1節 不当な二重価格表示（第20条）
- 第2節 おとり広告（第21条）
- 第3節 不当な比較広告（第22条）
- 第4節 その他の不当表示（第23条）
- 取引態様（第1項第1号）
- 物件の所在地（同第2号）
- 交通の利便性（同第3号～同第5号）
- 各種施設までの距離（同第6号）
- 団地の規模（同第7号）
- 面積（同第8号）
- 建物の間取り・用途（同第9号～同第11号）
- 物件の形質（同第12号～同第28号）
- 利用の制限（同第29号～同第31号）
- 設備・生活関連施設（同第32号～同第37号）
- 環境等（同第38号～同第41号）
- 写真・絵図（同第42号・同第43号）
- 価格・料金（同第44号～同第50号）
- 価格以外の取引条件（同第51号～同第57号）
- 融資等の条件（同第58号～同第60号）
- 事業者の信用（同第61号～同第68号）
- その他の事項（同第69号～同第75号）
しかしながら、この規約も完全なものではなく、「第4章 必要な表示事項」の「第1節 必要な表示事項 第8条」には
事業者は、規則で定める表示媒体を用いて物件の表示をするときは、物件の種別ごとに、次に掲げる事項について、規則で定めるところにより、見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩の文字により、分かりやすい表現で明りょうに表示しなければならない。
とあるのですが、現在でもチラシに掲載されている、物件の所在地、規模、形質や価格などは、恐ろしく小さな文字で表記されたままであったります。
まぁ、これは「見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩の文字により、分かりやすい表現」という部分がとても曖昧であることが挙げられますし、実は「表示規約施行規則」には、規約に規定する「見やすい大きさの文字」として7ポイント以上の大きさの文字による表示というものが定められているのです。
7ポイントが見やすいというのが、無理がありますよね・・・。
そもそも7ポイントをミリ単位に直すと、正確には2.46944ミリ、つまりは2.5ミリ。
これを見やすいと思うのは、もう売主側の人間しかいませんよね。
売りたい気持ちはわかるのですが、せっかく規約を作るのであれば、消費者目線に立ったものを作成してほしいものです。
建物の地震対策について
日本は地震が多いということは周知の事実ですが、なんとその回数は1年間の平均で5000回以上となっていて、世界中で起こる地震の約10分の1が日本で発生しているのだそうですよ。
ですので、日本の建築技術は地震をどのように耐えるのかが重要となっていて、現在の建物の地震対策としては、「耐震」「免震」「制震」の3つに大別することができます。
文字通り読み解くとすれば、「耐震」が地震に耐える、「免震」が地震を免れる、「制震」が地震を制するとなりますが、具体的にはどのようになっているのかを勉強してみましょう。
まず、「耐震」というのは、柱や梁、壁などのの構造部材とその配置によって、建物に対して強度を与え、揺れに耐える方法で、これは明治時代から研究され続けています。 また、3つの中でも一番コストがかからずに済みます。
「免震」は、1970年頃から技術開発が進められ、1995年の阪神淡路大震災以降に採用されることが多くなっています。 特徴としては、地震による損傷がほとんどないことから「長寿命建築」ともいわれていて、役所や病院など公共性の高いビルにはよく採用されています。 コスト面で言えば、「免震」「制震」ともに「耐震」と比べると3％～10％かかってしまうのですが、「免震」の場合は、さらに装置や部材などの定期点検が義務付けられています。
「制震」についても「免震」と同じく、阪神淡路大震災から採用されることが多くなってきて、1960年頃から研究されています。 とはいえ、こちらは、地震による揺れに加え、風による揺れに対しても対応していることから、超高層ビルなどの風の影響を受けやすい建物に採用されています。
